JAKÁ JE ODPOVĚDNOST PŘEDSEDY SVJ?

posted in: služby | 0

Drtivá většina členů statutárního orgánu se vystavuje nepřiměřenému riziku, o kterém vůbec netuší, že existuje. Trend nástupu výkonu funkce Profesionální předseda SVJ je zřejmý, a takto to také zákonodárce zamýšlel. V realitě to bude znamenat, že stále více společenství vlastníků tuto službu vyhledává a angažuje externího předsedu SVJ.
Tlak na stávající členy výboru společenství vlastníků jednotek v současné době stoupá. Vliv samozřejmě hrají i rostoucí nároky na rozsah i odbornost znalostí, narůstající odpovědnost spojená s výkonem funkce a problémem bývá mnohdy též nedostatek času. K tomu se mohou připojit i názorové střety uvnitř společenství a funkce člena statutárního orgánu se stává noční můrou. Stoupá tak počet společenství vlastníků, kde není možné najít vhodného či ochotného kandidáta na členství ve výboru. Pokud se společenství vlastníků skutečně dostane do takovéto nezávidění hodné situace, zvolit cestu předání funkce Profesionálnímu předsedovi SVJ je dobrá volba.

Povinnosti předsedy SVJ:

Odpovědnost členů statutárního orgánu ve vztahu k třetím osobám je novinkou NOZ. Až doposud výbor odpovídal jen ve vztahu ke společenství.

NOZ nově zavedl pojem domněnka nedbalosti (§ 2911 a násl.), kterou je též možné vztáhnout na výkon funkce statutárního orgánu SVJ. Pečlivě proto zvažte, jestli na výkon funkce předsedy SVJ budete stačit, a zda máte k výkonu potřebné předpoklady, znalosti či zkušenosti.

Zodpovědnosti se nezbavíte ani tehdy, pokud jste různé povinnosti spojené se správou nemovitosti složili na bedra správní firmy. Tento obecně oblíbený omyl dodnes v hojném počtu přežívá u spousty členů statutárních orgánů. Je mylné se domnívat, že díky podepsané smlouvě se správní firmou je předseda společenství vlastníků překrytý.

Často se SVJ rozhodne, že se bude pověřený správce starat o výkon práv a povinností spojených se správou společného majetku i o vedení účetnictví. Doporučujeme oddělit rozhodování a kontrolu od správy, protože žádná smlouva nezaručí kvalitně vykonanou práci a zodpovědnost zůstává na statutáru. Cesta je jedině průběžná a důkladná kontrola. Musíte si uvědomit, že za správně a řádně plněné povinnosti stále odpovídají jen a pouze členové statutárních orgánů, nikoliv správce. Je mylné domnívat se, že správce má právní vztah vůči vlastníkům jednotek, tedy členům SVJ. Odpovědnost vůči jednotlivým členům SVJ je jen a pouze na členech těchto statutárních orgánů.

Je třeba se zaměřit na ujednání o právech a povinnostech jednotlivých stran a o sankčních ujednáních za porušení povinností vyplývajících ze smlouvy. Pečlivá příprava a kontrola smluv je jedna věc, ještě důležitější však je skutečně důsledná a pravidelná kontrola činnosti správní firmy. Zjistí-li se nedostatky, pak je zapotřebí je ihned písemně vytknout a vyzvat firmu k okamžité nápravě. Jen tak se lze odpovědnosti za případnou škodu zprostit. V této souvislosti je nutné také upozornit na pečlivou formulaci stanov týkajících se výkonu správy třetí osobou či obsahových náležitostí uzavřené smlouvy s takovouto osobou.

Poměrně často se v praxi setkáváme s problematickým vymáháním nedoplatků od členů společenství. Často pak bývá přístup některých výborů příliš benevolentní. V tomto ohledu je třeba doporučit zakotvení pečlivé úpravy postupu vymáhání dluhů a pohledávek do stanov. A to od vyzvání k plnění přes před žalobní upomínky až po podání žaloby, včetně ošetření nákladů spojených s vymáháním, které nese dlužník ze svého.

K finanční škodě může vést i neřešené uplynutí funkčního období členů statutárních orgánů, nebo včas nezměněné stanovy, případně včas nedodané listiny do příslušných rejstříků.

Člen voleného orgánu je povinen vykonávat (dle § 159 NOZ) svou funkci takzvaně s péčí řádného hospodáře. Nový občanský zákoník v tomto ohledu konkrétně stanoví, že každý, kdo přijme funkci člena voleného orgánu, se zavazuje, že ji bude vykonávat „s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí.

Toto ustanovení platí nejen pro SVJ, ale také pro bytová družstva. Ta sice podléhají Zákonu o obchodních korporacích (ZOK), nicméně i na ně dopadají ustanovení nového občanského zákoníku, a to právě v oblasti odpovědnosti statuárního orgánu, kde nový občanský zákoník doplňuje výše jmenovaný ZOK.

V případě, že nějaká osoba přijme funkci předsedy SVJ nebo v ní setrvává i přes vědomí toho, že na ni svými znalostmi nebo z jiných důvodů nestačí, dopouští se jednání, které je neslučitelné s péčí řádného hospodáře, a to se všemi z toho vyplývajícími právními důsledky, zejména povinnosti k náhradě škody.

Nový občanský zákoník klade na osoby vykonávající funkci člena voleného orgánu (statutárního orgánu, popřípadě funkci revizora či člena kontrolní komise) relativně velké nároky. I proto by členové statutárních orgánů SVJ měli všechny závažné kroky a rozhodnutí raději včas konzultovat s odborníky. Je vysoce pravděpodobné, že si tak ušetří řadu zbytečných výdajů, papírování a dalších problémů.

Odpovědnost a povinnost předsedy SVJ / výboru SVJ byly velmi obecně obsaženy už i v minulé právní úpravě. NOZ jednoznačněji definuje odpovědnost předsedy SVJ / odpovědnost členů výboru SVJ, a to v ustanovení § 159 odst. 1 konkretizuje pojem řádného hospodáře, když řádný výkon funkce podmiňuje dvěma hlavními faktory:
a) nezbytnou loajalitou (pod kterou je také možné zahrnout např. povinnost mlčenlivosti, střet zájmů)
b) potřebnými znalostmi a pečlivostí.


Potřebujete více informaci?

KONTAKTOVAT